旧改新政频出 深圳首批项目推进能否提速

   日期:2019-10-25 17:47:37     浏览:2586    
 

国庆节你参观过这栋房子吗?在现场买房之前注册公司的操作对于正在赶去看房子的深圳购房者来说并不陌生。在“准住宅”工业建筑悄然“流行”的背后,是深圳的城市更新,大力推动工业用地向新工业用地的转化。风口上的城市更新正通过影响土地供应而逐渐影响房地产市场。

上个月,广东的“三旧改革”管理措施在今年年初第一稿发布后,第二次被“公开征集”。同月,《广东省人民政府关于深化改革加快“三旧”改革促进优质发展的指导意见》(以下简称《指导意见》)正式发布。它也引起了业内的广泛关注,首先提到“旧的改革并不要求100%的业主签署合同,经三分之二的业主同意,可以通过政府裁决尽快搬迁”。业内敏感人士反应迅速。广东的旧改革已经发出了提速的信号。

这将给深圳带来什么样的变化?深圳与广东省的三大改革有着双轨制度。深圳旧城改造项目的“提速之路”在哪里,也面临着“申报不审批,不拆除”的问题?虽然深圳市官员在上述广东省三栋旧建筑改造系统设计后没有采取任何举措,但深圳市规划和自然资源局在给南方省会记者的独家回复中表示,将加大城市空间整体利用的政策研究和改革探索,争取早日出台符合深圳实际的具体措施,解决现有土地开发中存在的“拆迁难”等问题。

在实际操作中,有一个案例给深圳的城市更新“提速”带来了希望。国庆节前两天,罗湖区木湖龙区零星房屋征收项目补偿方案(征求意见稿)(以下简称“零星房屋征收补偿方案”)停止公开征求意见。深圳第一批旧住宅区的业主离实现“回归祖国”的梦想又近了一步。杜南记者参观了深圳第一批有代表性的旧住宅区改造项目,其中包括木湖龙。作为城市更新政策的“最直接”影响者,无论业主是否签订合同,他们对深圳城市更新的“加速”都“有话要说”。

木龙:“零星收集”的“吃螃蟹”

罗湖区金文中路木木木龙住宅小区作为深圳旧住宅小区改造的第一批典型案例,是目前最受关注的焦点。几天前,杜南的一份报告称,旧木龙翻新工程只剩下4户人家,但49名业主仍在等死,引发了一波舆论。人们将再次把注意力集中在这个旧住宅区,它自2010年以来就被纳入了城市的城市更新计划。

"最后,我们离新家又近了一步。"

“我想看看木龙现在怎么样了,我们心里有个底,”张毅说,他满头银发,走出木龙社区。“我也住在旧房子里,我这辈子只想住在新房子里,木龙也是我们的参考。”对张怡来说,城市更新离她“近在咫尺”。最近,2010年,他家所在的沅陵新村传出了城市更新的消息。到目前为止,社区里还没有真正的改造,“所以我一直非常关心旧的改造。如果沅陵开始旧装修,我坚决支持,肯定会签第一批”。

对于和张毅一样面临着旧时代变革的深圳居民来说,何时、如何拆除木龙以及如何补偿一直是过去十年关注的焦点。作为深圳首批纳入旧住宅小区改造的十大小区之一,木龙旧改造的“成功之路”一直在人们的期待中艰难探索。9月28日,“零星征收补偿计划”结束了公开磋商。用木托龙住宅区业主王毅的话说,“它终于离新家近了一步”。

《零星征收补偿方案》的内容表明,被征收人可以选择货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的方式进行补偿。住宅可以选择产权调换进行补偿,产权调换按被征收房屋产权证记载的建筑面积为1: 1.2,或者按被征收房屋产权证记载的内部建筑面积为1: 1。房地产权属证书或房地产登记簿未记载内部面积或记载不清的,应按证书规定的1: 1.2建筑面积进行产权调换。

官方正式批准的补充计划一出台,就给了签订合同的社区业主很大的信心——“这是好事,没有这份(文件)我们就没有心理背景,也不知道什么时候会推迟。”在木托龙社区,杜南记者遇到了陈叔叔,陈叔叔再次回到他的家“看”。与记者第一次见面时的哭丧脸不同,陈数在邻居家走来走去,遇到他的老邻居时,脸上挂满了笑容。"很快,很快,新家就快了,而且有一个解决办法."

木龙很快就能掩盖起来。

除补偿计划外,陈数的“理解”更重要的是指突破了此前在“零星征收补偿计划”一条中实施的“双百政策”,即在房屋征收决定公告之日起90天内(含90天)签订合同。签订期限内未能达成补偿协议的,应当提交罗湖区人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

这意味着曾经“十年不能拆除”的木龙于8月7日被列为“罗湖区2019年零星紧急项目”。在第二天发布“零星房屋征用的暗示”后,它已经走上了城市更新的“快车道”。9月,广东省发布的《指导意见》也展示了类似零星木龙收藏的系统设计理念,“旧的变更不需要100%的业主签订合同,经三分之二的业主同意,可以通过政府裁决尽快搬迁”。该省发布的这一繁文缛节再次让木湖龙社区的业主对“双百”政策的突破充满信心。

“快乐”,指的是木龙在一个多月的短时间内的变化,小区的主人王毅喜出望外。“看到政府的公告真的触动了人民的心。我回去的时候告诉孩子们,木龙很快就会长出来。”

"政府已经介入,木龙还有希望."这句话成了主人在参观木龙社区时最常说的话。与此同时,木龙的主人陈数在杜南告诉记者,“从来到主人家,现在很多人都开心地哭着笑着。政府已经接管,这是有希望的。”

华泰社区:142户家庭没有签订合同,这不排除“政府裁决”

“我们不是钉子户,我们必须确定我们买的是什么,”华泰小区的业主李先生在杜南对记者说,他还没有签署合同。

从计划中移除缓慢进度风险

福田区华泰米香湖社区(以下简称华泰社区)位于福田区向梅路和新温路交汇处,与木木木龙一起被纳入深圳旧住宅区拆迁改造的城市更新项目。华泰米香湖社区不同于深圳首批居住区的其他七个旧城改造项目,不仅有“深圳重大民生工程”的标签,而且被业界视为深圳“最难拆除”的旧城改造项目。甚至一度因进度缓慢而退出旧的更新计划,“速度”对华泰社区也有不同的含义。然而,另一方面,华泰区142户尚未报名的家庭和困扰该区的“红皮书”的困扰给这两个词增加了许多困难。

与普通住宅区不同,华泰住宅区的原始身份是深圳市政府分配给华泰的“职工生产生活基地”。居住区内现有的居住建筑属于自建单位。住在上面的不是普通的住宅业主,而是华泰深入建造的第一批员工和住户。

1995年,华泰公司发起房改,但没有得到公司职工代表大会和上级国有资产部门的批准。福田区莲花街道办事处在上述“公开信”中还表示,华泰街道职工家庭与华泰公司已经签订了“深圳经济特区福利商品房销售合同”,但职工家庭尚未取得相关行政部门出具的产权证明,房改尚未完成,法院也驳回了职工家庭关于确认房屋所有权的诉讼。

因此,华泰小区的产权仍在国土部门注册为华泰公司,其性质仍为国有资产。“没有红皮书”也成为社区中一些工作人员和家庭迄今拒绝签署合同的原因之一。

正确的确认,先红皮书,然后再谈签约?

同一批木龙已被列入该地区零星的收藏品。华泰区会很快吗?至于这种猜测,华泰的一名员工王先生否认了。“我们没有房地产证书,甚至我们也不能满足与开发商谈判条件的标准。”王先生说,“如果这是公司的产权,那为什么还要买回来?如果这不是公司的产权,那我们为什么就不能写移民安置呢?这难道不是矛盾吗?”

王先生的想法也代表了许多尚未签订合同的华泰员工的愿望——华泰公司已经在开始的房改中向每个人收取了购房款。虽然房改尚未完成,但实际上已经形成了商业关系。现在社区被纳入城市更新,应该先确认,发红,然后再谈签约。

根据广东省发布的《指导意见》,100%的业主不需要签订旧房改造合同。经三分之二业主同意,可通过政府裁决尽快进行搬迁。华泰社区共有员工家庭864户,已签约员工家庭722户,已超过总数的2/3。根据《指导意见》,华泰小区已经纳入“政府裁决”。对于政府的裁决,华泰的一名员工曾先生表示“欢迎”,他尚未在住宅区签订合同。他说,“根据《指导意见》,至少我们的房屋产权可以得到保障,政府制定的补充方案也需要市场评估,而不是固定在一定的价格上。”

龙溪花园:在居住氛围浓厚的住宅区仍有二手房出售。

龙溪花园位于米香湖区弄林路东侧,是深圳传统的豪华住宅区。龙溪花园城市更新项目于2010年纳入城市更新规划,规划草案于2015年6月公布,以中州房地产为申请主体。根据规划草案,项目改造拆迁用地61455.3平方米,开发建设用地49352.2平方米,容积率225370平方米,包括住宅、商业、酒店、学校等。

近日,记者走访龙溪花园,发现住宅区没有旧的变化“气氛”。相反,这里的居住气氛很浓,很难看出这是一个要拆除的居住区。龙溪花园已有20多年的历史,目前整体维护状况良好。小区门口的门柱是全新的,也有保安值班。与深圳其他几个古老而变化的居住区相比,龙溪花园的居住环境明显更安全、更宜居。

走进住宅区,你可以明显感受到龙溪花园浓厚的生活氛围。晚上,社区里的许多居民在散步和聊天。在社区的篮球场上,许多学生正在打篮球。在社区的健身器材区,也有老年人在锻炼。随着饭菜越来越近,可以看到许多人开着厨房的窗户准备晚餐。社区里的食物很香。

秦阿姨是龙溪花园的居民。她的儿子被分配到龙溪花园。秦阿姨和她的儿子来到这里居住,现在仍然住在社区里。在她看来,龙溪花园仍然是一个人们可以“好好生活”的地方。秦阿姨说这个住宅区目前入住率很高。"不管签名与否,有些人仍然住在住宅区."然而,对秦阿姨来说,她仍然希望旧的改革能尽快推进,她能住在新房子里。楼梯房太累了,不能每天上下楼梯,她希望住在电梯房里。秦阿姨说,她的家人“很久以前就签了合同”,但她仍然有房地产证,所以即使签了合同,她仍然可以住在社区里。

秦阿姨透露,仍有业主在装修住宅区,这应该是新买的新房子。记者随后在几个中介网站上进行了调查。目前,龙溪花园仍有二手房出售。一些房屋被标记为“待拆除的财产”。最近上市的平均价格约为120,000-130,000元/㎡。

南苑新村:杂草随处可见,40多户人家还没有签约。

今年7月31日,深圳市规划和自然资源局南山管理局公布了南苑新村城市更新单元专项规划草案,或预示搁置9年的旧改造工程将取得重大进展。草案提到“规划区靠近深圳大学,是南山区行政文化体育中心和高科技人才创业基地的配套服务区”。南山医院、南山文化体育中心、南山图书馆等。就在附近。南苑新村地理位置优越,配套设施成熟,吸引了很多人的注意。

这个社区一年到头都缺乏关爱。

最近,记者来到南苑新村参观。40多栋建筑由于年代久远,基本上都是破旧不堪的。从各种房屋破旧的阳台上可以看出,目前这个地区的居住率不高,但仍有少数人住在这里。当记者来访时,社区里几乎没有居民,偶尔也有外卖工人。记者随机敲开一户人家的门试图采访。这家人说他们“不是主人”,并拒绝了采访。

采访中,记者还注意到南苑新村很多角落杂草丛生,常见的攀缘植物在建筑体上自由生长,这应该是一年四季疏于打理造成的。此外,在住宅区还可以看到几辆破旧的汽车,这些汽车可能已经废弃多年,爬山虎也缠绕在汽车上。在南苑新村的活动中心,记者看到原来的乒乓球桌、沙发等设备都用光了。中午,有保安或工作人员在这里休息。此外,没有任何活动。在活动中心的墙上,你可以看到万科张贴的关于旧变化的宣传海报。

记者梳理了以往的媒体报道,发现南苑新村在2010年开始了整体装修拆迁补偿签约仪式。深圳金辉房地产有限公司最初向南山区政府申报并获得项目批准。2012年,万科收购金辉房地产股份,接管南苑新村旧城改造项目。然而,在接下来的2013年,由于一些社区业主的投诉,该项目被推迟到2019年5月30日。南山区政府发函表示,相关工作已经完成,宣传工作应该继续。

根据规划草案,南苑新村项目拆迁用地面积为79449.5㎡,开发建设用地面积为55966.4㎡,其中容积率为448965㎡,容积率为8.02。该项目将以tod模式开发。计划在600米内安置住宅、商业、办公和公共空间。

相关的新政策对签约业主有很大影响。

那么,南苑新村签约的现状如何?旧改革最近的重大变化是否推动了合同的签署?记者从万科相关人员处了解到,南苑新村有1300多户人家。目前,仍有40多个家庭没有签署搬迁补偿协议。不签署协议主要有两个原因。有些人对拆迁补偿比例有较高的期望,有些人在产权确认方面存在问题。万科官员表示,目前万科拆迁补偿比例为1: 1.33,过渡安置租金为每月每平方米90元。“拆迁补偿比可以说是深圳最高的,”但仍有业主要求更高的拆迁补偿比。工作人员透露,南苑新村签约高峰期发生在万科刚刚全面接管的2012年。“当时,一些业主表示,只要万科接手,他们就会立即签约,他们也这样做了。”

然而,从2012年至今,这种签署高峰很少出现。万科相关工作人员表示,目前仍有约100户家庭居住在该社区,其中约60或70户家庭已经签订合同,但尚未搬走。谈到最近发布的《罗湖区零星藏品》和《广东省三旧建筑改造指南》,万科相关人员认为,他们对非签约业主的触动不大,“总觉得这些政策离自己很远,并不着急”不过,工作人员也提到,这一系列信息的发布对签约业主产生了更大的影响,许多业主觉得他们看到了希望,并进行了更积极的讨论。

官方回应

深圳市规划和自然资源局:各区可安排零星紧急项目

虽然广东的“三旧改造”政策显示出激进的“加速”含义,但深圳的城市改造与广东的“三旧改造”是双轨系统,其特点是“小步骤、快步骤”,大多是区级或单项工程。广东省三次旧改革的制度设计调整将给深圳带来什么变化?深圳旧城改造项目的“提速之路”在哪里,也面临着“申报不审批,不拆除”的问题?

据深圳市规划和自然资源局介绍,2009年以来,省政府根据部委和省市联合建设节约集约用地示范省的部署,先后发布了《关于推进“三旧”改造促进土地节约集约利用的若干意见》(以下简称《若干意见》)。2016年出台了一系列政策文件,包括《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》和《关于深化改革加快推进“三旧”改造促进优质发展的指导意见》(以下简称《指导意见》),开启并有效推动了全省三大旧城改造,包括深圳旧城改造。同时,自2009年起,深圳在省“三旧政策”的指导下,于2009年10月颁布了《深圳市城市更新办法》。提出了“城市更新”的概念,围绕“城市更新股”开展了一系列政策和机制创新,开始系统推进相关工作。

该局表示,下一步将认真落实党中央、国务院发布的《关于支持深圳建设中国特色主导示范区的意见》战略规划,结合省政府发布的《指导意见》的相关工作要求,加大城市空间综合利用的政策研究和改革探索力度。 从而争取早日出台符合深圳实际的具体措施,破解现有土地开发中的“拆迁难”等问题,努力为深圳国家自然资源管理体制和机制改革提供经验。

《罗湖区木湖龙区个人房屋征收项目补偿方案》给已经深陷十年困境的木湖龙带来了一个转折点。这种个人征收的解决办法,能否很好地解决深圳市区重建中的“钉子户”问题?

虽然深圳市规划和自然资源局对此问题没有做出积极回应,但该局也表示,根据《深圳2019年度城市更新和土地准备计划》的规定,并考虑到各区综合交通管理等公益项目的迫切需求,区级房屋征收计划可以安排一个零星、紧急的项目,并授权区政府审批实施。

换句话说,2019年,深圳所有区都可以将一个项目纳入区级零星紧急项目,从而加快城市更新和土地整理。

(注:本文中使用的所有者姓名是假名)

南方都市报

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项目简介:中山恒大皇家大厦项目位于中山市黄埔镇南投火车站旁,占地面积88000㎡,总建筑面积265000㎡。该项目将分两个阶段开发。项目规划有13栋高层住宅,共2516套住宅,一期1404户,二期1112户。中山恒大皇家大厦项目创造了约3万平方米的现代中轴线花园双湖奢华景观。该社区拥有11,000 ㎡的时尚商业街,并投入巨资建设1.8公里的黄埔风格商业街。镇中心集中建设距离项目仅500米的公立学校、3600㎡、3700㎡、全功能白金俱乐部;金碧物业管理公司,一个体贴的管家。该项目快速连接城市的主要交通干线,辐射南投、福沙、三交、小榄和东胜等城镇。由105条国道连接,方便到达顺德容桂、广州城市铁路南投站、中山北站、顺德容桂站、广州南站和珠海北站。

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